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发布时间:2015-12-14 08:37:45

  上市房企年底大考之际,营销人眼中的“主要看气质”变成“主要看业绩”。综合来看,截至12月8日,据中原地产监测,20家房企公布了今年前11个月的销售业绩,合计为8795.7亿元,其中,多家房企提前完成年度销售任务。

  值得注意的是,《证券日报》记者注意到,在上述20家房企中,虽然多家开发商提前完成年度销售任务,但今年前11个月销售业绩实现30%以上同比增长幅度的房企仅约三成,除了房企年初制定销售目标较为谨慎外,库存量大难以消化仍旧是房地产企业业绩承压的重要因素。

  “虽然各个城市不一样,但我们的库存迅速增长,2011年以来,增长幅度接近40%。”任志强近日在一次论坛上表示,大量库存集中在三、四线城市。“是不是取消限购就能解决库存问题,目前来看不能完全解决”。

  20家房企销售额近8800亿元

  《证券日报》记者注意到,在上述20家公布今年前11个月销售业绩的房企中,万科以2282亿元居首,刚刚上调业绩目标的恒大地产以1723.9亿元暂居第二,同样千亿元规模量级的碧桂园完成了1156.6亿元。

  而在这三家千亿元量级的上市房企中,只有恒大地产同比增长率超过了30%,万科为20%,碧桂园为11.2%。

  “大部分已经完成或接近完成了2015年销售目标,从同比数据来看,除了绿城、富力等少数企业外,基本上做到了同比10%以上增长。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,多家房企提前完成了年度销售任务。

  其中,恒大近期将销售目标由1500亿元上调至1800亿元之后,前11个月销售额完成上调后目标的95.8%;旭辉控股发布11月业绩公告称,2015年集团总销售额达253.5亿元,已提前完成全年的250亿元目标;中骏置业控股有限公司公布11月业绩时称,本年度前11个月累计销售134.59亿元人民币,已基本完成全年135亿元销售目标。

  对此,张大伟认为,虽然金九成色不足,但10月份、11月份住宅市场成交明显上涨,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬,特别是一、二线城市楼市总体上行。

  鉴于此,重点房企今年销售业绩好于去年同期,但购地销售比却处于低位。张大伟预计,今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平,将比今年三季度有所增长。

  商业库存仍难消化

  值得注意的是,消化库存仍是难题,尤其商业项目的去化问题难以解决。

  据中原监测的24个重点城市库存数据来看,多数城市的库存面积微降,部分城市的消化周期已经小有回落,这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头。按当前市场趋势,重点城市销售市场的活跃仍可维持。

  但张大伟表示,从全国房地产市场看,一、二线城市市场升温,库存降低,但很多三、四线城市的库存积压已经非常严重,局部三、四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险,尤其商业地产库存压力依然非常大。

  事实上,2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据国家统计局公布数据显示,2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米,全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底,全国商品房待售面积6.8亿平方米,全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。

  与2011年相比,库存剧增,销售面积增幅却被远远被甩在库存增幅后面。而截至11月底,我国商品房待售面积已升至约达6 .9亿平方米,再创历史新高。

  任志强最近表示,中国现存6.8亿平方米库存,其中住宅面积约4.3亿平方米,商业和写字楼面积约2.5亿平方米。“我们一年销售住宅面积约为10亿平方米,与库存之比为1:0.4,但是商业和写字楼一年只销售2亿平方米,与库存之比为1:1.2。可见,至少从现在来看,商业和写字楼的部分是存在一些问题的”。

  值得注意的是,2011年限购等过度紧缩政策出台后,房地产市场出现了两种转变:2010年下半年至2011年,很多大中型开发商逃离被限购的一、二线城市,向三、四线城市进军,导致这些城市供应量剧增;紧缩性政策连续出台后,2011年下半年,全国楼市趋于降温,其后三、四线城市吸纳外来人口能力较弱,市场饱和,而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。

  尤其一些三、四线城市的商业和写字楼项目,消化速度非常缓慢。有消息人士曾向《证券日报》记者透露,某项目原本规划为商业项目,开发商已经按此规划建设,但非常难卖,相关部门甚至欲主动调整项目规划变为住宅,以提高去库存速度。

  或许,正如任志强直言,“是不是取消了限制措施就能解决库存问题,目前来看,不能完全解决”。

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